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上半场尘埃落定,房企“三大法宝”决胜下半场

随着上市公司2019年年中报告的披露,上半年的竞争已经结束。

受益于上半年的“小阳春”和年中业绩冲刺,特别是年度收入和利润结转主要来自2017 - 2018年房地产的“黄金时代”。它看起来很漂亮。

然而,自今年第二季度以来,房地产融资政策持续增加,特别是在7月底,中央政治局会议首次提出“不以房地产刺激经济”,并再次明确“坚持而不是投机”的决心。在房地产企业发布的半年度报告中,普遍指出行业监管仍将保持上半年的紧缩趋势,行业资金将进一步承压,融资困难将得到显着改善。

在上一个财政年度,房企的销售量、雄厚的土地储备、收入的净利润增长率等指标往往是人们关注的焦点。不过,今年以来,面对行业融资压力的加大,房企手中的现金量在很大程度上决定了房企的布局和规划。“收益率”、“成本控制”和“暂停征地”已成为本财报的四分之一。广为提及的流行词汇。

回忆“高周转率”

近两年房地产事故频发后,各大房企一度沉迷于“高成交量”。

所谓的高周转率,在业内俗称“货无压”:拿地,快开工,快卖,撤资后再快速投资。在楼市流动性紧张的情况下,房企将通过这种方式提高资金利用效率。

如今,面对不断收紧的融资环境,考验的是公司自身的“造血”能力,“加速周转”再次成为房地产企业下半年乃至未来几年获得竞争优势的首选方式。

营业额高,碧桂园是一家无法避免的公司。也许它不是这种模式的创造者,但它将“高流动率”带到极致,并迅速进入该行业的第一大宝座。

今年上半年,该行业的增长率普遍下降。住房公司提出“减速,质量改善”的口号,碧桂园实现总收入202.01亿元,净利润230.6亿元,同比分别增长53.2%和41.3%。速度没有降低。基于上半年房地产市场的高压态势,一些业内人士表示:“各项优秀指标的实现是由于两年高销量的销售业绩已逐步实现进入结转周期,另一方面,它反映了公司持续有效改善管理和控制的能力。“

“我们的基础是销售和可销售资源的合理调整。”碧桂园集团总裁莫斌在中期业绩发布会上表示,住房企业作为一个高转折行业,确保现金流是公司的生命线。在这方面,碧桂园无疑是非常好的。

事实上,不仅是碧桂园,在刚刚结束的年中业绩会议上,许多房地产高管都提出了类似的观点,如“加速回报”,“保证现金流”和“增加周转率”等。下半年,包括徐辉控股在内的业内“三好学生”为目标,其首席执行官林峰在年中业绩会议上表示,公司将深化在原有城市的培育,减少库存,改善转换,加快付款并加速现金流。

此外,阳光城(,股吧),新城控股(,股吧)等众多一线品牌都是这款车型的支持者,泰和集团(,股吧)董事长黄启森也是说高营业额就是利润,就是竞争力。今年,重点是围绕高营业额进行优化和升级,并专注于加强高流动率。

控制成本,降低成本

除了高流动性和加速支付外,对于住房企业来说,更直接的“冬季”方式是“控制成本,降低成本”。

在目前的环境下,一方面,融资困难意味着融资成本上升。另一方面,房地产业越来越强调合作,房地产企业的利润不断被稀释。与此同时,在下半年房地产市场下行周期中,企业必须选择“花式推广”来实现业绩目标,“成本控制”对于住房公司来说势在必行。

在这方面,龙头企业中最好的是中国海运。

多年以来,中海在业内一直以“超低成本融资”闻名。一个最为明显的例子是,多数港股上市房企的境外债发债利率普遍在8%左右,不少企业一度突破10%,其中近期融资成本最高的是泰禾集团7月份发行的一笔4亿美元的债券,票面利率高达15%。相比之下,中海同样在7月份发布的一笔5.5年期20亿元港币固息债权成为中资企业境外公开市场发行的最长年期港币债券,且创同行业最低利率。据悉,本次发行的港元债券订单峰值超过58亿港元,票息最终收窄为2.90%。

财报显示,截至2019年上半年末,中海加权平均融资成本仅为4.28%,相比2018年底的4.3%略微下降0.02个百分点,处于行业低位。

除了融资成本较低之外,中海也有从项目拿地到开发建设的全产业链业务,从而能够更好地控制成本。

上半年,中海的财务、销售、管理三费费用较往年继续下降。半年报显示,其三费费用占合约销售额的比重仅为1.73%,同比下降了0.57个百分点。

利润的注重、成本的控制以及较低的三费费用率,使得中海的盈利能力始终维持在行业高位(上半年企业销售净利润率26.87%)。

据《国际金融报》记者粗略统计,多数房企三费费用率在10%左右,三费费用率在5%以下,便可称为费用管控能力相对较强,而销售净利润率达到15%,即是行业较高水平。

一位不愿透露姓名的业内人士称,越来越多的房企在近年来开始强调“精耕细作”,高周转、降三费成为运营主要模式,盈利更是取决于房企自身的运营管控和成本控制能力。

谨慎拿地

在经历了上半年的火热土拍之后,随着楼市入秋,土拍市场也迅速降温。

以近年来楼市最为火热的浙江杭州(楼盘)为例,刚刚结束的杭州两波共12宗“双限”地块,其涉宅地块无一触及封顶溢价率,不少均为低溢价成交。

再如上半年楼市同样火热的南京(楼盘),日前曾一口气推出8宗涉宅地块,结果却是7幅以底价成交,1幅流拍。

土拍市场的冷清一定程度上缘于房企的态度。作为房企的粮仓,土地储备再也不是曾经的“越多越好”,而是适中为宜。

在今年的中期业绩会上,一贯高调的融创董事会主席孙宏斌明确表示,公司下半年基本暂停拿地,“除非有特别好的机会,不然基本上在拿地这块目前是停止的”。此外,包括富力、旭辉在内的多家房企掌门人,均在不同场合表达过类似“暂停拿地”的观点。

对于旭辉的“谨慎拿地”策略,林峰表示,“因为我们土储够了。”他认为,土储比例一定要合适,过高和过低,压力到比较大。就目前来看,旭辉的土储,第一质量高,第二整体的比例适中,因此除非有特别好的机会,否则就“暂停拿地”。

一名房企高管也向《国际金融报》记者表示了自己的看法:“

土储并非越高越好,特别在如今的融资收紧的前提下,高土储就意味着要占用更多资金,如果不能及时进入开发销售流程,容易平白增加企业的财务负担。”

此外,上述高管进一步分析认为,相较于量,对企业发展更为关键的是土储的质。如今,房价不可能再像几年前一样处于无节制的上涨状态,这就导致高溢价热门地块不再受到房企的追捧,更不要提地王项目。“2017年前后拿地相对激进的房企,如今大多都深受地王之苦,所以现在很多房企都明令‘

坚决不拿地王’。反而许多看上去竞争者不多、低价但自己认为优质的土储,颇受房企的喜爱。”

(责任编辑:常丹丹 HO016)

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