兰州在线

张大伟:金九未现,第四季度全国“买不买房”9大看点

?

中信经纬客户10月9日发行:《张大伟:金九未现,第四季度全国“买不买房”9大看点》

作者张大为(中原房地产市场首席分析师)

各种新闻报道都非常关注房地产市场的“黄金9月和白银10”,因为从历史上看,9-10月占据了全年房地产市场最重要的销售比例。但是,随着气候变化,混凝土温度要求的变化,房地产法规对2009年后市场周期的影响远远大于购买者的自我发行。此外,十月份的长假使得一线和二线城市很难有明显的购买。浪潮。

2019年房地产市场的“ 9月黄金和白银10”也受到市场关注。在漫长的假期期间,整个房地产市场保持稳定,并且市场似乎逐渐下降。由于网络标志的数据滞后,因此不能代表全面的市场数据。总体而言,在此期间,大多数城市都已暂停。

总体上看,当前房地产市场的增长已显着放缓,一些地区已经降价,但主流仍在上涨。

那么,2019年第四季度“买房或买房”的9个主要吸引力是什么?

1,未来几个月最重要的事情是查看LPR的变化

9月20日,央行宣布了LPR的新阶段。一年的LPR降低表示利率降低。目前,各地抵押贷款额基本稳定,波动不大。大多数银行仍然有正常的贷款,并且很少进行利率微调。从该国的一线和二线城市的角度来看,当前的利率水平与2019年第二季度略有不同,但超过80%的城市仍然是该国仍保持最低的利率近两年。目前,与2018年第四季度相比,所有城市的抵押贷款利率都没有上升。

房地产贷款业务集中在几家国有银行。当市场炙手可热时,由于资本成本,一些外资银行也将被安置。但归根结底,建筑,农业,建筑和贸易领域超过了90%的市场份额。这些银行的利率和贷款状况代表了市场状况。

买房子短期贷款。贷款确实在过去一年中收紧了。这是一个共识,但是如果将当前基准利率与2014年进行比较,那仍然是绝对低利率时代。

从趋势上看,降息肯定会越来越明显。除几家主要银行外,其他银行的抵押政策也没有市场意义。

2。哪些房屋公司仍在征用土地?

从土地收购企业的构成来看,私营企业较少,国有企业较多。总体而言,资金成本已成为公司征地的主要决定因素。政策收紧导致土地收购公司数量减少。但是,从公司组成的角度来看,仍有一些公司在积极占领土地。

在土地交易方面,一些城市(主要是第二线)的住宅用地溢价率从8月至9月有所降低。

总体而言,住房企业的资金链严重分割。大多数企业仍处于降低杠杆的阶段。特别是,在2016年左右购买了大批土地王的企业最近很少占用土地。

中型住房企业已成为抢占土地的主流企业。房地产市场已经将土地用于融资,而融资困难时土地流转会更加困难。

3。公司的融资方式如何?

总体而言,市场明显有所不同。近期,一些住房企业的市场融资难度有所增加,但大多数企业的融资成本仍保持稳定。对于经营稳定的企业来说,降低融资成本仍然是一种趋势。但是对于杠杆率较高的公司,近期的融资压力已经增加。

4,政策将如何改变?

9月,国家房地产管制政策仍被密集发布。 9月,发布了48项国家房地产调控政策,尽管8月份少于60项,7月份少于56项,但总体而言,2019年的房地产监管。政策的力度仍在刷新历史。

2018年前九个月的房地产调整数为385。在2019年前九个月,总共实施了415个房地产控制措施,平均每个工作日超过两个房地产控制措施。

2019年是房地产政策最密集的一年。在房地产政策的内容中,在2019年集中提到了过去很少提及的房地产金融风险。平均而言,中央政府各部门在2019年发布了25次。关于需要注意预防的演讲或政策房地产金融风险。

5。什么是当地的土地市场?

在房地产城市出售土地仍然值得关注。土地市场继续保持较高水平。截至9月,2010年全国土地市场排名前50位的城市销售总额为3.14万亿元,同比增长18.1%。其中,有9000亿个土地出售城市,分别是杭州(2289亿),苏州(1390亿),上海(1322.6亿),北京(1224亿),武汉(1198亿)和天津(1177亿) 。南京(1.15亿),宁波(1.08亿)和重庆(1070亿)。

6。本地市场差异化

2019年,总体而言,回购房者明显有所降温,而购房者更为理性。与去年相比,三线和四线城市的大多数市场交易已开始降温。不要购买房屋,普通人在购买房屋时必须考虑“逃生指数”。看着增长,有什么用?因此,对于普通百姓来说,购买房屋的首选是学区,地铁,城市房屋和郊区。

将来,城市级别的概念将失效。第一,第二,第三和第四行的划分意义不大。相反,城市圈和城市群将成为房地产投资的热点。买房要看北京,上海和深圳三个城市。不要太贵,因为单价是100,000。不要购买,因为单价是元。即使总价相同,城市中的小房子比郊区的大房子更有价值。

7。宏观经济政策

房地产是市场经济和计划经济,但归根结底是“信心经济”。

房价不会持续上涨,但是从趋势的角度来看,对于普通百姓来说,财产可以承受通胀。

8。买房的可能性太低

在2015年初,2009年初,2012年初和2014年底,这是四次触底,但很难找到合适的卖出时机,未来波动的步伐将也加速。

9。不要购买在2018-2019年突然飙升的非上市公司房地产

房地产公司的生命线是融资。对于这些公司,只有通过构造自己的销售数据才能获得财务数据。特别是对于资本链紧张的公司,在销售清单上急剧上升的公司应尽量不要买房,尤其是对于非上市公司。

未来,房地产的波动性将加速,但是,如果您购买优质的房屋,则风险绝对是最小的。对于在城市中遇到两次以上质量问题的开发商,请不要购买。 (中信经纬APP)

(编辑:HN666)