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18个地区房地产投资增速下滑 三四线城市或进入下行周期

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在全国范围内发布房地产投资数据之后,各个地区的数据都已发布。

许多地方的房地产投资增速与年初相比有所下降。与第一季度相比,北京已成为跌幅最大的城市。东部地区投资增速继续下降。在中西部一些地区,存在一个``剪刀差'',其中完成面积与国家数据相似并且新建筑面积正在增加。相反,某些地区之间的增长率差距超过100%。

对于包含大量三线和四线城市的地区,发展周期相对较长。 “剪刀差”的出现是否意味着在销售下降的背景下,这些地区的开发公司的财务压力正在累积?经过大量的新建设,发展的热情进一步下降了吗?供需之间的不匹配会导致这些地区未来的下降周期比以往更多吗?

许多地方的房地产投资增长率下降

国家统计局数据显示,前三季度,全国房地产开发投资为1亿元,同比增长10.5%。

按次区域看,前三季度,东部地区房地产开发投资1亿元,同比增长8.6%,增速回落0.2个百分点;中部地区投资1亿元,增长10.0%,增速加快0.2个百分点。西部地区投资1亿元,增长16.2%,增速加快0.2个百分点。东北地区完成投资4093亿元,增长9.9%,增速加快0.2个百分点。

从总量上看,广东,浙江和江苏的发展投资分别为1亿元,9239亿元和8055亿元,位居全国第一,其次是山东,安徽和河南,排名第三。省份。前三季度,房地产投资总额超过5000亿元,四川和福建超过4000亿元,湖北,河北,重庆和湖南超过3000亿元。

就增量而言,尽管东部地区仍然是推动房地产投资增长的主要力量,但也有一些西部地区房地产投资迅速增长,已成为驱动国民增长的新力量。

其中,广东房地产投资较上年增加1173亿元,山东突破790亿元,对全国房地产投资增长的拉动作用分别达到12.5%和8.5%。其次是四川,云南和福建,拉动分别达到7.6%,7.0%和6.6%。

就增长率而言,前31个省,市,自治区中,前三季度有28个房地产投资保持正增长,其中14个区域的投资增长率超过10%,下降了5个。与第一季度相比。增长速度最快的仍然是西部地区。

具体来说,西藏,云南,广西,贵州和天津排名前五位。云南,广西和贵州都保持了近30%的增长率,这也使这些地区的房地产投资总额超过了2000亿个门槛。云南的增长率为全国第二大,超过了北京和天津等发达的东部省份。该市正在接近3000亿大关。

此外,河北,宁夏和海南是仅有的三个负增长区域。前三季度房地产投资总额分别下降1.1%,10.4%和28.1%。

黑龙江,上海,江西,重庆,青海,北京,江苏,河南,陕西和新疆是增长率最低的十个地区。其中,上海同比增长4%,北京同比增长6.8%。

但是,应该指出的是,尽管大多数地区都保持了增长,但增长率比今年第一季度更为普遍。

《 21世纪经济报道》记者的统计发现,与第一季度下降的地区数量相比,第三季度房地产投资的增长率为18。其中,北京下降了17.2个百分点,陕西,辽宁,吉林和甘肃下降了10个百分点以上。

住房和城市发展部住房政策专家委员会副主任谷云昌此前向《 21世纪经济报道》指出,由于整体销售仍然疲软,在东部一些热点地区和城市,房地产企业没有销售偿还款。资金压力增加了,项目启动时很难获得足够的利润困境。未来,东部地区房地产投资增速将难以改变。

两种主要剪刀之间的差异引起了市场的关注

事实上,在前三个季度发布数据之后,尽管房地产投资总额保持稳定,但相关数据中的两个“剪刀差”仍在继续,引起了广泛的市场关注。

第一个“剪刀差”是偏离2018年竣工面积和新建筑面积的增长率。在2019年前三季度,该国的新住房面积为10,000平方米,同比增长8.6%。增长率下降了,但仍然相对较高。同期,房屋竣工面积10,000平方米,同比下降8.6%,竣工面积连续21个月下降。

第二个“剪刀差”是房地产投资的第二个最重要的组成部分。自2019年以来,建筑成本和安装成本的同比增长率持续扩大。自2019年以来,建筑成本继续保持在10%左右的高水平,而安装成本则保持了20%的负增长。

“剪刀差”与新建工程的“剪刀差”之间的区别在于,前三季度,建筑成本和安装成本的增长率分别为10.6%和-24.6%,并且这种差距仍在继续扩展到历史新高。

在这方面,一些住房企业的高管告诉《 21世纪经济报道》记者,这实际上反映了一个相同的问题,即企业的发展很活跃,但是建设期延长了,竣工的权能也很高。弱。

为什么会这样?

一种观点认为,这与销售的负面影响和公司资金紧张有关。上述人士告诉记者,在目前“高周转率”的背景下,开发商的投资重点是开始预售而不是安装完成。根据规定,预售项目开工后,用于开发建设的资金可以达到预售的资金,占项目建设总投资的25%以上。这部分大约是建设成本,安装成本属于后续投资。同时,一些公司使用预售资金来启动其他新项目,以实现高营业额,而不是持续发展。

从地理角度来看,也有观点认为剪刀的出现与第三和第四层房地产市场的巨大供需不匹配有关。之所以成立,主要是因为三线和四线城市的销售下滑以及难以归还资金。由伸长引起。

《 21世纪经济报道》记者计算了已完成区域的数据和新开放区域的数据。发现以三线和四线市场为主的一些省市的新建建筑明显增加,竣工面积急剧下降。

其中,西藏和青海的新建和竣工面积“剪刀差”增速均超过100%,甘肃,宁夏,新疆,山东超过50个百分点,内蒙古,陕西,上海超过40%点。

从对全国的拉动作用来看,前三季度山东省完成面积比去年占全国的40%。换句话说,山东对已建成地区负增长的拉动效应超过40%。采用相同的计算方法,山东的新建筑面积在不断增长,拉动效应超过21%。

类似于山东的是四川,对全国总量的拉动作用超过10%。山东,四川和前述的新疆等地都是2018年建成棚屋数量较大,市场供应量较大的地区。

宜居研究中心智囊团研究主任岳跃进告诉记者,对于这种非常罕见的情况,不排除对三线和四线城市的需求下降。一方面,三四线城市自身的发展周期相对较长。另一方面,目前三四线城市的销售情况普遍较低,资金返还速度较慢,这也影响了企业的建成期。

“这种剪刀的出现可能意味着三线和四线房地产市场周期已经改变。为进一步警告三线和四线城市的市场风险,某些城市的下跌周期可能会比预期。”严跃进说。